物业服务存在瑕疵业主可以视情拒付或者少付物业费且不违约
2022年01月06日
【案件要旨】
业主先交物业费后,物业公司提供的服务如果未达到约定的服务标准,业主可以行使先履行抗辩权,可视情拒绝或者少交物业费;因物业提供服务存在瑕疵,引起业主不按时或者拒绝支付、少支付物业费的,业主对此不承担违约责任。
【案情简介】
原吿:南京万科物业管理有限公司。
被告:史某某。
2016年9月14日,原告万科公司(乙方)与南京市江宁区文化名园住宅小区(大厦、工业区)业主委员会(甲方)签订了《物业服务合同》,约定由乙方为文化名园小区提供物业反务,合同期限自2016年9月2。日起至2019年9月19日止;如合同到 期时同时具备以下两个条件,本合同继续有效:A.乙方同意继续 履行本合同;B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。合同还约定小区内多层性质的房屋物业服务费为2.42元/月/平方米(含公摊水电费)。2016年9月原告万科公司进入文化名园提供物业服务至今。
被吿系文化名园小区业主,根据其房屋性质及《物业服务合同》约定的 标准,应按2.42元/月/平方米计算物业服务费。 2017年2月1日至2020年6月30日期间的物业费,被告未交纳。该期间,房屋系空置状态。原告催缴未果后起诉。
【判决结果】
审理中,法院组织对文化名园小区内物业服务情况进行了勘验,小区内存在部分区域有垃圾堆放未清理、植被维护不到位、桥梁停车存在安全隐患等问题。
法院认为:法律规定,业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务公司订立的物业服务合同对业主具有约束力。万科物业公司系依法成立的物业服务公司,其与文化名园小区业主委员会订立的物业服务合同并不违反全体业主的利益,对业主具有约束力。原告万科物业公司与文化名园小区业主委员会于2016 年9月14日签订的物业服务合同,于2019年9月19日期限届满后,文化名园小区业主尚未依法作出续聘或者另聘物业服务公司的决定,万科物业公司亦继续在小区提供了物业服务,被告应予支付物业费。被告欠付2017年2月1日起至2020年6月30日期间的物业费,万科物业公司有权要求其支付。按照合同约定的标准,该费用金额为15467.41元(2.42元/月/平方米X 155.89 平方米X41月),但考虑被告的房屋系空置且根据勘验情况,原告的物业服务存在一定瑕疵,故本院酌定由被告按上述费用的 70%标准即10827.19元向原告支付。被告未交物业费系因原告提供的服务存在瑕疵,故对原告主张的违约金,依法不予支持。据此判决:1、被告于判决发生法律效力之日起十日内向原告南京万科物业管理有限公司支付物业费10827.19元。2、驳回原告南京万科物业管理有限公司的其他诉讼请求。
宣判后,原告、被告均未提起上诉。
【案例评析】
关于物业公司提供的服务存在瑕疵,业主是否有权延迟支付物业费或者少付物业费以及是否构成违约的问题,是物业纠纷当中比较常见的问题。笔者认为,物业服务合同中业主交付了首次物业费,物业公司就应当按合同约定的服务标准提供物业服务,如果物业公司没有按照合同约定的标准提供服务的话,业主在交付第二次物业费时,可以延迟和少付物业费且并不构成违约。具体理由如下:
第一,物业服务存在瑕疵,业主有权延迟和少付物业费有法律依据。本案中,被告先向原告交付了第一期物业费,原告即应该在约定的期间内提供符合合同约定标准的物业服务,但是原告在提供服务过程中存在诸多瑕疵,却仍要求被告足额支付第二期物业费,此时被告可以行使先履行抗辩权,有权视情拒绝或者不予足额支付物业费。合同法第67条第1款规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。对照该条的规定,被告依约交纳了首次物业费后,原告应当按合同约定的标准提供物业服务。只有原告先履行了合同约定的相应服务后,被告才会履行第二次及以后各次预交物业费的义务。现原告履行物业服务不符合相应约定,故被告即有权依法拒绝足额交纳物业费。
第二,业主延迟不交或者少交物业费是因物业公司提供服务存在瑕疵,不能视为违约。物业公司未能按合同的要求提供服务,其行为已经构成违约,由于其违约行为,造成业主延迟、不交或者少交物业费的,其后果应该由物业公司承担,所以本案中原告在诉讼中主张被告支付违约金明显有失公平,也不符合法律要求。